Zaciągając kredyt hipoteczny jedną z wielu decyzji które trzeba podjąć jest wybór systemu rat. Raty równe czy malejące – różnica idzie w dziesiątki tysięcy złotych. Analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl tłumaczą, na który mechanizm się zdecydować.
Stając przed dylematem „raty równe czy malejące” trzeba pokrótce znać oba sposoby wyliczania wysokości rat. Oba mechanizmy mają swoje wady i zalety. Wybierając raty malejące, odda się bankowi dziesiątki tysięcy złotych mniej. Z drugiej strony – wcale nie musi być to argument przeważający. Wszystko klarują eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl.
Raty równe i malejące – jak są wyliczane?
Jak wiadomo, rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej. W ramach części kapitałowej oddaje się to co się pożyczyło, w ramach części odsetkowej – wynagrodzenie dla banku za to, że użyczył środki.
Sposób wyliczania raty malejącej jest dość prosty – część kapitałowa jest zawsze taka sama, i stanowi po prostu kwotę kredytu podzieloną przez liczbę rat. Z kolei dla kalkulacji odsetkowej części raty bank dzieli oprocentowanie kredytu przez 12 (liczba rat w ciągu roku) i mnoży przez bieżące saldo zadłużenia. A że bieżące saldo zadłużenia z każdą kolejną ratą spada, co miesiąc część odsetkowa jest coraz niższa, a przez to w dół idzie także wysokość całej raty (przy założeniu niezmienności oprocentowania, a także bez wzrostu kursu waluty kredytu w przypadku zobowiązania walutowego). Stąd nazwa – raty malejące.
Sposób wyliczania rat równych jest nieco bardziej skomplikowany, niemniej sama sytuacja wygląda o niebo przejrzyściej. Po prostu – każda rata przez cały okres spłaty ma taką samą wysokość (chyba że zmienia się oprocentowanie lub kurs walutowy). Na początku w racie spłaca się w zasadzie tylko odsetki (nawet ok. 90 proc. całej raty), ale z każdym miesiącem coraz większą część raty stanowi kapitał.
Raty równe czy malejące – które wybrać?
Jak już wspomniano, oba systemy mają swoje zalety i wady. Rata malejąca jest przez pierwszy okres od przyznania kredytu (mniej więcej jedną trzecią jego długości) wyższa od raty równej. Na początku spłaty różnica wynosi kilkaset złotych. Z drugiej strony, po tym czasie raty malejące są już niższe od rat równych. Przykładowo, dla kredytu na 30 lat na 250 tys. zł o oprocentowaniu 7 proc. w skali roku, raty równe będą wynosiły ok. 1 660 zł. Z kolei wysokość rat malejących wynosić będzie od 2 150 zł na początku spłaty do 700 zł na jej końcu. Raty malejące zrównają się z równymi po 10 latach spłaty, i od tego czasu będą niższe.
Spłacając kredyt w ratach równych oddaje się zdecydowanie więcej odsetek. Różnica jest gigantyczna. Przy przyjętych kredycie (na 30 lat, na 250 tys. zł, z oprocentowaniem 7 proc.) w przypadku rat równych wyniosą aż o ponad 85 tys. zł więcej niż w ramach rat malejących. Odda się o ponad 32 proc. więcej odsetek. Można ją nieco zniwelować, gdyby po wybraniu rat równych inwestować środki „zaoszczędzone” w pierwszym okresie (gdy raty równe są niższe od malejących), aczkolwiek wyjście „na plus” jest możliwe tylko w przypadku bardzo dobrej inwestycji (zwykłe lokaty odpadają), gdy zyski przekraczają koszty kredytowe.
Raty równe mają z kolei tę zaletę, że nieco łatwiej jest otrzymać kredyt z tym systemem spłaty. Dlaczego? Ponieważ banki przyrównują zarobki klienta do wysokości raty planowanego kredytu. Skoro więc rata malejąca jest na w pierwszej fazie okresu spłaty wyższa o kilkaset złotych od raty równej, to banki oczekują wyższych zarobków. Prawdopodobnie także z biegiem czasu wynagrodzenie kredytobiorcy będzie rosło, tymczasem system rat malejących wymaga zaangażowania dużych sum na początkowe raty kredytu.
Wybór więc nie jest łatwy, bo zarówno raty malejące jak i równe mają swoje plusy i minusy.
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl
