gru 062011
 

comperiaBanki rzadko różnicują oferty kredytów hipotecznych w zależności od rynku, z którego pochodzi nieruchomość. Warto jednak wiedzieć, jakie plusy i minusy ma zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego. Tłumaczą to analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl.

Biorąc pod uwagę długość opłacania ubezpieczenia pomostowego – lepiej wziąć kredyt na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Z punktu widzenia beneficjenta programu Rodzina na Swoim – wygrywa rynek pierwotny. Jak zrozumieć mechanizmy rządzące optymalnym wyborem mieszkania? Klarują je eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl, wskazując, na jaką nieruchomość lepiej jest zaciągać kredyt.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe uiszcza się do momentu prawomocnego ustanowienia wpisu hipotecznego na rzecz banku w księdze wieczystej. Wcześniej bank nie ma zabezpieczenia udzielonego kredytu, dlatego musi znaleźć inny sposób na zredukowanie podejmowanego przez siebie ryzyka. Banki pobierają ubezpieczenie pomostowe w formie dodatkowej składki doliczonej do raty lub czasowo podwyższonej marży kredytowej. Zazwyczaj oznacza to dodatkowy miesięczny koszt w granicach 200-300 zł dla kredytu na 300 tys. zł. To, jak długo należy składki opłacać, zależy od sprawności sądu wieczysto – księgowego. Od złożenia wniosku do jego rozpatrzenia może minąć 3-6 miesięcy albo i więcej.

Jeśli ktoś zakupuje mieszkanie z rynku wtórnego, wniosek o dokonanie wpisu na rzecz banku składa się zaraz po podpisaniu aktu notarialnego kupna mieszkania. Ubezpieczenie pomostowe faktycznie uiszcza się tylko przez kilka miesięcy. Inaczej niestety sprawa się ma, gdy mieszkanie zakupywane na rynku pierwotnym. Jest ono dopiero budowane, nie posiada jeszcze księgi wieczystej (księgi wieczyste na każde mieszkanie zostaną założone, gdy zakończy się budowa). Akt notarialny można podpisać z deweloperem dopiero po oddaniu mieszkania do użytku. Ubezpieczenie pomostowe należy opłacać zatem najpierw przez cały okres od zaciągnięcia kredytu do podpisania aktu notarialnego, a potem jeszcze kilka miesięcy gdy wniosek o ustanowienie zabezpieczenia banku na hipotece czeka w sądzie na rozpatrzenie. Co prawda kredyt wypłacany jest w transzach i bank może ubezpieczenie pobierać jedynie od wypłaconej dotychczas kwoty (co obniża łączne koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym), ale i tak uiszczanie go np. przez 2 lata jest kosztowne.

Raty

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego od momentu uruchomienia kredytu spłaca się całość rat, czyli zarówno odsetki, jak i kapitał. W przypadku kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego, raty kapitałowo-odsetkowe zaczyna się uiszczać dopiero od momentu uruchomienia ostatniej transzy. Wcześniej spłaca się jedynie odsetki i to tylko od wypłaconej kwoty.

Inne opłaty

Jak już wspomniano – kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego wypłacany jest w transzach. Bank może więc teoretycznie dokonać inspekcji nieruchomości i sprawdzić postęp prac, i od tego uzależnić wypłatę transzy. Taka inspekcja to jednak koszt dla kredytobiorcy – nawet w wysokości 200 zł.

Z kolei opłatą wyróżniającą in minus mieszkanie „z drugiej ręki” jest 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera nie trzeba go płacić.

Dokumenty

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego jest nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Deweloper, od którego jest kupowane nowe mieszkanie, musi zostać na początku dokładnie sprawdzony. Banki naprawdę przywiązują do tego sporą wagę (czemu nie można się dziwić), i jeśli nie będą przekonane o rzetelności dewelopera, mogą odmówić udzielenia kredytu na mieszkanie budowane przez niego. Podobnie w przypadku, gdy uznają, że poziom zaawansowania robót budowlanych nie jest jeszcze satysfakcjonujący. Kredytodawcy mogą wymagać przedstawienia wielu dokumentów dotyczących dewelopera oraz inwestycji (np. dokumenty rejestrowe dewelopera, harmonogram postępu prac budowlanych, pozwolenie na budowę). Na szczęście nie trzeba samemu starać się o nie, bo deweloperzy zazwyczaj bez problemu udostępniają całe pakiety dokumentów, które po prostu trzeba zanieść do banku.

Rodzina na Swoim

Po zmianach w ustawie sprzed kilku miesięcy bardzo spadła liczba mieszkań, na zakup których można zaciągać kredyt z dopłatami w programie Rodzina na Swoim. Nieco wyższy limit ceny (o 25 proc. od limitu na nieruchomości „z drugiej ręki”) obowiązuje jednak mieszkania z rynku pierwotnego. Biorąc ponadto pod uwagę, że deweloperzy budują raczej osiedla poza centrami miast, a więc na terenach często mniej atrakcyjnych, mieszkanie które można by skredytować z pomocą Skarbu Państwa raczej łatwiej będzie znaleźć na rynku pierwotnym.

Mikołaj Fidziński

Porównywarka finansowa Comperia.pl

lis 022011
 

comperiaBank wypłacił kredyt i każe spłacać go po oprocentowaniu sporo wyższym od wynegocjowanego? W ten sposób pobiera tzw. ubezpieczenie pomostowe. Eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl informują czym ono jest, ile kosztuje i jak długo należy je płacić.

Dla banku zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest wpis hipoteczny. Potwierdza on prawo instytucji do dochodzenia swojej wierzytelności w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z umowy. Ale kredyt wypłacany jest zanim wpis zostanie dokonany. W zależności od wielu czynników, na ustanowienie hipoteki na rzecz banku można czekać nawet aż do kilkunastu miesięcy. Jak banki zabezpieczają się zatem przed dokonaniem wpisu hipotecznego na ich rzecz? Otóż właśnie ubezpieczeniem pomostowym.

Choć ubezpieczenie pomostowe to koszt ponoszony przez kredytobiorcę – nie on jest ubezpieczony, a bank. Co więcej, kredytobiorca nie jest nawet stroną umowy ubezpieczeniowej – są nimi bank i firma ubezpieczeniowa. Nie oznacza to, że zaprzestanie opłacania nie jest problemem osoby, która go zaciągnęła. Ubezpieczyciel co prawda spłaci kredyt, ale jednocześnie na podstawie tzw. regresu, ma prawo dochodzić od kredytobiorcy zwrotu tej kwoty. I to wcale nie w ratach! Należy o tym koniecznie pamiętać, bo nazwa „ubezpieczenie” jest myląca.

W jaki sposób pobierane jest ubezpieczenie pomostowe?

Są dwa sposoby, w jakie banki pobierają od kredytobiorców ubezpieczenie pomostowe. Pierwszy (popularniejszy) to podwyższenie marży kredytowej. Czyli do momentu dostarczenia bankowi odpisu z ksiąg wieczystych, marża jest wyższa od tej widniejącej w umowie kredytowej w zależności od banku o 0,5 p. proc. nawet do 2 p. proc. To powoduje, że wysokość szacunkowej raty kredytu na 300 tys. zł na 30 lat co miesiąc jest wyższe o ok. 123 do 500 zł, aż do czasu ustanowienia hipoteki.

W tym miejscu warto dodać istotny komentarz. Jeśli kredyt wypłacany jest w transzach, to banki różnie naliczają wysokość ubezpieczenia pomostowego. Jedne wyliczają je od razu od całej kwoty kredytu, drugie tylko od wypłaconej już kwoty. Ta druga opcja jest oczywiście tańsza. Warto dopytać się o ten niuans bankowca, bądź doradcy kredytowego, bo niewiedza może słono kosztować, a jej „cena” może iść nawet w tysiące złotych.

Drugą metodą egzekwowania ubezpieczenia pomostowego jest pobieranie składki ubezpieczeniowej. Miesięcznie należy uiścić najczęściej ok. 0,07-0,1 proc. wartości kredytu, czyli 210 – 300 zł przy kredycie na 300 tys. zł. Na mniej więcej taki rząd wielkości należy się przygotować.

Także tę metodę naliczania ubezpieczenia pomostowego warto przeanalizować. Okazuje się bowiem, że nieraz składki muszą być uiszczane np. za kwartał z góry – a nie są zwracane, jeśli w międzyczasie zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Na szczęście takie zachowanie nie jest regułą.

W skali roku ubezpieczenie pomostowe, jakkolwiek jest pobierane, może kosztować kredytobiorcę i 3,5-4 tys. zł, a w skrajnych przypadkach nawet do 6 tys. zł.

ubezpieczenie pomostowe w wybranych bankach

Jak długo opłacać trzeba ubezpieczenie pomostowe?

Niezwykle trudno określić, przez jak długi okres trzeba będzie uiszczać ubezpieczenie pomostowe. Wszystko zależy od szybkości działania sądu wieczysto-księgowego, który musi rozpatrzyć wniosek. Czasem zajmuje to kilka tygodni, a nieraz nawet pół roku. Co więcej, po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, trzeba jeszcze poczekać 2-3 tygodnie na uprawomocnienie tej decyzji przez sąd, a następnie odpis z ksiąg wieczystych przedstawić bankowi. Dopiero od tego momentu ubezpieczenie pomostowe niejako wygasa, co w większości przypadków oznacza, że od następnego miesiąca rata będzie już niższa.

Uwaga! W przypadku zakupu mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego, dla których najpierw trzeba założyć księgę wieczystą, cała procedura może się przeciągnąć nawet i do 2 lat.

Mikołaj Fidziński

Porównywarka finansowa Comperia.pl

paź 182011
 

comperia
Dlaczego koniunktura gospodarcza ma wpływ na raty kredytu hipotecznego? Co to są i czym się różnią od siebie WIBOR 3M, WIBOR 6M, EURIBOR, LIBOR EUR czy LIBOR CHF? Odpowiedzi na wszystkie pytania mają analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl.

Oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego składa się z dwóch części – marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej. Pierwsza składowa jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres kredytu. Wyjątkami jest okresowe podwyższenie marży do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku (tzw. ubezpieczenie pomostowe), ewentualnie różne promocje proponujące wyjątkowo niską marżę przez kilka pierwszych lat od uruchomienia kredytu.

Druga składowa, czyli rynkowa stopa procentowa, to zmienna część oprocentowania. Eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl tłumaczą wszystko, co może niepokoić kredytobiorców.

Dlaczego raty kredytu hipotecznego rosną i maleją?

Dlaczego rosną także raty kredytów w złotych? Dlaczego nie są stabilne raty kredytów walutowych, jeśli kurs waluty się nie zmienia? Odpowiedzialne za to są stopy procentowe. Generalna zasada: przy słabej koniunkturze banki centralne ustanawiają niskie stopy procentowe. Boom gospodarczy nakazuje z kolei podnosić stopy. W ślad za stopami ustalanymi przez bank centralny idzie rynek. Rynkowe stopy procentowe to właśnie WIBOR, LIBOR itd. Tak więc generalizując – słaba koniunktura to niskie raty, zaś dobra – wyższe raty.

WIBOR – co to?

Jeśli klient zaciąga kredyt w złotówkach, zmienną część oprocentowania w niemal 100 proc. banków pełni stopa WIBOR 3M. WIBOR to rynkowa stopa procentowa, po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie krajową walutę na polskim rynku międzybankowym. Takich pożyczek banki udzielają sobie na różne okresy. Symbol 3M oznacza, że środki pożyczane są na 3 miesiące. Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie.
Jest tylko jeden bank, który bazuje na półrocznej stopie (czyli 6M). Jest nim Bank Ochrony Środowiska. Stawka WIBOR 6M jest wyższa od WIBOR 3M o ok. 10 punktów bazowych (Dlaczego? To proste – im dłużej dany bank może obracać środkami pożyczonymi od innej instytucji, tym większe musi zapłacić oprocentowanie).

wysokość stawki wibor 3m

Czy należy bać się WIBOR 6M?

Zdecydowanie nie. Fakt, że BOŚ opiera kredyty hipoteczne na wyższej stopie rynkowej nie oznacza, że jego produkty są wyżej oprocentowane. Jak już wspomniano, obok stopy WIBOR 6M na oprocentowanie składa się marża bankowa. A ta jest stosunkowo niska, co plasuje kredyty mieszkaniowe Banku Ochrony Środowiska wśród jednych z lepszych na rynku.

LIBOR – odpowiednik WIBOR-u w kredytach walutowych

Kredyty walutowe także oparte są na podobnych stopach. Odzwierciedlają one jednak stan gospodarki danego kraju (lub strefy, jak w przypadku strefy euro), w którym płaci się daną walutą. Stopy te nazywają się LIBOR i wyliczane są w Londynie. Mamy zatem LIBOR CHF, brany pod uwagę przy kredytach we frankach szwajcarskich, LIBOR USD (kredyty w dolarach) czy LIBOR EUR (kredyty w euro). Znów – stopa trzymiesięczna jest w Polsce zdecydowanie najpopularniejsza.

stawki zagranicznych rynkowych stóp procentowych

Jednak wśród kredytów w euro panuje pewien „mętlik”. W tym przypadku obok LIBOR-u, czyli stopy londyńskiej, istnieje bowiem także stopa ustalana w Brukseli. Nazywa się ona EURIBOR. Obie stopy są nieco inaczej liczone, więc ich wartości nieco się różnią (o około 6 punktów bazowych wyższy jest EURIBOR). Większość polskich banków ustalając oprocentowanie bazuje właśnie na EURIBOR-ze. Na pewno jednak zupełnie nie warto sugerować się stopą procentową przy wyborze kredytu hipotecznego. Zdecydowanie ważniejsza jest walka o jak najniższą marżę.

na której stopie bazuja banki
 

Stopa trzymiesięczna vs. stopa sześciomiesięczna

Banki nie „aktualizują” wysokości stóp procentowych codziennie. W przypadku stóp trzymiesięcznych robią to na początku każdego kwartału, zaś w przypadku stopy półrocznej – na początku każdego półrocza.

W przypadku szybko rosnących stóp rynkowych taka sytuacja, jak w Banku Ochrony Środowiska (czyli WIBOR 6M i EURIBOR 6M), może być korzystna, bo dłużej kredytobiorca spłaca raty przy niższej stopie. Odwrotnie sytuacja ma się jednak, gdy stopy rynkowe spadają. Wówczas osoby, których zobowiązania oparte są na stopie WIBOR 3M szybciej korzystają z niższych stóp niż kredytobiorcy z WIBOR 6M.

Mikołaj Fidziński

Porównywarka finansowa Comperia.pl